قانون الايجارات الصادرفي العام 2014 لم يلق استحسان المالكين القدامى والمستأجرين، فلجأ كل طرف من الاثنين الى الشارع عبر تحركات مكثفة في ظل القرارات القضائية المتضاربة.
منذ أربع سنوات، بقي النزاع قائما بين المُستأجرين القدامى الذين فشلوا في تنفيذ مطلبهم الرامي إلى إلغاء القانون الذي حرمهم حقّهم ولم يُراعِ أوضاعهم الاقتصادية عندما فرض معادلات الزيادات على الإيجار، وبين مالكي الأبنية المؤجرة القديمة الذين استشرسوا في الدفاع عن حقّهم في رفع الغبن اللاحق بهم.
ازاء هذا الوضع لجأت اللجنة الاهلية للمستأجرين الى بعض النواب واستحصلت على موافقتهم بضرورة ادخال تعديلات على القانون رقم 2/2017، وفعلا تجاوي ععد من هؤلاء النواب وقدموا مشروع قانون الى المجلس النيابي (الادارة المشتركة) في 6 /3/2019، يحمل الرقم 352/2019 .
الاسباب الموجبة
لما كان مجلس النواب قد قرر وضع خطة اسكانية للدولة، ولما كان في صلب الخطة الاسكانية معالجة عقود الايجارات ووضع ضوابط من شأنها رفع الاضرار الاجتماعية اللاحقة بالمواطنين، ولما كان هناك ثغرات قانونية تشوب قانون الايجارات رقم 2 /2017 ظهرت عند التطبيق، الامر الظاهر من خلال اجتهادات محاكم الايجارات المتناقضة تناقضا صارخا، ولما كانت الاوضاع الاقتصادية والمعيشية الصعبة التي يمر بها البلد، تجعل من ازمة السكن في لبنان ومشكلة الايجارات لدى محدودي الدخل، امرا يتطلب تدخل المشترع وعلاجا منه، ولما كانت نسبة ارتفاع اسعار العقارات منذ العام 2007 لم تترافق مع نسبة ارتفاع مداخيل المواطنين، ولما كان تعثر عدد كبير من المستأجرين الذين حاولوا بادىء الامر ببنود القانون الجديد للايجارات لجهة دفع البدلات، غير انهم سرعان ما عجزوا عن تسديد البدلات التصاعدية مما ادى بهم الى التوقف عن الدفع والحاق نفسهم بشريحة المستفيدين من الصندوق، ولما كان المجلس الدستوري، بالقرار رقم 1/2019 /تاريخ 8/1/2019 قد رسخ مبدأ التوازن بين حق الملكية من جهة والانتظام العام والمبادرة الفردية ومراعاة المصلحة العامة من جهة اخرى واكد على الظروف الاستثنائية،
لذلك وعطفا على ما تقدم يقتضي على المجلس التشريعي اجراء بعض التعديلات الضرورية لتصويب المسار،
الاسباب الموجبة لادراجه، ولما كان يقتضي اصدار هذه التعديلات على القانون على وجه السرعة قبل تشكيل اللجان وانشاء الحساب (الصندوق) لسد الثغرات العديدة الواردة فيه، ولدرء الاخطار اللاحقة بالمواطنين، خاصة وانه مع دخول الصندوق حيز التنفيذ، ينتهي تعليق تطبيق احكام القانون المتصلة بالحساب المساعدات والتقديمات والمراجعات القانونية، ولما كان هذا القانون قد تسبب بالكثير من الاشكاليات القضائية، بحث صدر العديد من الاحكام المتناقضة الامر الذي يفرض القيان بالتوضيحات والتعديلات المطلوبة تصحيحا للاوضاع القائمة.
مادة وحيدة:
ـ تعدل المادة الثالثة من القانون رقم 2/2017 لتصبح: ” ينشأ حساب مدين للايجارات السكنية المشمولة بأحكام هذا القانون (يشار اليه في هذا القانون بالصندوق) خلال اربعة اشهر من تاريخ نشر هذا القانون، بكون تابعا لوزارة المالية وتمسك حساباته لدى مديرية الخزينة في هذه الوزارة.
يهدف هذا الصندوق الى مساعدة جميع المستأجرين المعنيين بهذا القانون الذين لا يتجاوز معدل دخلهم الشهري ستة اضعاف الحد الادنى الرسمي للاجور وذلك عن طريق المساهمة في دفع الزيادات، كليا او جزئيا حسب الحالة، التي تطرأ على بدلات ايجارهم تنفيذا لاحكام هذا القانون.
يقصد بالمستأجر حيثما ورد في هذا القانون المستأجر او من يحل محله قانونا.
عند طلب الاستفادة من مساهمة الصندوق، ولأجل تحديد معدل الدخل العائلي الشهري.
يقصد بالمستفيد او الفريق المستفيد حيثما ورد في هذا القانون المستأجر وزوجته فقط، كما يهدف هذا الصندوقالى مساعدة المالكين عن طريق المساهمة بدفع تعويضات الاخلاء المقررة الى المستأجرين وفق احكام هذا القانون”.
ـ تعدل المادة الرابعة من القانون لتصبح: “لا يستفيد من تقديمات هذا الصندوق المستأجر غير اللبناني، باستثناء المستأجر المتزوج من لبنانية وحاملي بطاقة قيد الدرس ومكتومي القيد”.
ـ تعدل المادة العاشرة من القانون لتصبح: مع مراعاة احكام كل من المادتين (8) و(11) من هذا القانون، تبت اللجنة في ضوء نتائج اجدراءاتها لجهة تحديد معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد، في استحقاق المساهمة من الصندوق او في عدمها، كما في قيمة المساهمةوفقا لما يلي:
1ـ اذا قررت اللجنة ان معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد يتجاوز ستة اضعاف الحد الادنى الرسمي للاجور، ترفض المساهمة لعدم استحقاقها، ويتوجب على المستأجر دفع بدل الايجار الجديد الناتج عن تطبيق الزيادات المنصوص عليها في هذا القانون تحت طائلة اعتباره ناكلا وتطبق عليه عندها احكام هذا القانون.
2ـ اذا قررت اللجنة ان معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد لا يتجاوز ستة اضعاف الحد الادنى الرسمي للاجور، يبلغ رئيس اللجنة القرار الىالدائرة المالية في المنطقة التي يتبع لها المأجور، فتدفع هذه الاخيرة للمؤجر المساهمة المستحقة اقساطا شهريةعن السنة الممددة التي قدم عنها المستأجر طلب المساهمة كما هو مبين ادناه.
أـ حالة معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد الذي لا يتجاوز اربعة اضعاف الحد الادنى الرسمي للاجور.
تحدد اللجنة بقرارها قيمة القسط الشهري بحيث تكون مساوية شهريا للفارق بين قيمة بدل الايجار وقيمة البدل الجديد.
تبلغ اللجنة قرارها الى الدائرة المالية المختصة لإجراء اللازم وفقا لما هو مبين في هذا البند.
ب ـ حالة معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد الذي يزيد عن اربعة اضعاف الحد الادنى الرسمي للاجور ولا يتجاوز ستة اضعاف الحد الادنى الرسمي للاجور هذا الحد.
تحدد اللجنة بقرارها قيمة القسط الشهري بحيث تكون مساوية شهريا الفارق اذا وجد بين 20 في المئة من معدل الدخل العائلي الشهري للمستفيد وقيمة البدل الجديد.
تبلغ اللجنة قرارها الى الدائرة المالية المختصة لإجراء اللازم وفقا لما هو مبين في هذا البند.
ان المساهمات التي يتوجب على الصندوق دفعها للمؤجر تبقى على عاتق هذا الصندوق، ولا يمكن للمؤجر التذرع بها لأي سبب وامام اي مرجع بوجه المستأجر على انهاء جزء من بدل الايجار لم يسدد من قبل الاخير”.
ـ تعدل المادة 15 من القانون لتصبح: “تمدد لغاية 12 سنة من تاريخ نفاذ هذا القانون عقود ايجار الاماكن السكنية على ان يدفع المستأجر قيمة بدل المثل تدريجيا وفقا لما يلي:
أـ مع مراعاة احكام المادة (20) من هذا القانون تحدد قيمة بدل المثل رضاء او قضاء وفقا لما هو منصوص في المادة (18).
ب ـ يزيد بدل الايجار المتوجب بتاريخ نفاذ هذا القانون سنويا وتباعا وفقا لما يلي:
• 15 % خمسة عشرة في المئة من قيمة فارق الزيادة بين البدل المعمول به بموجب القانون 160/92 وبدل المثل المشار اليه اعلاه، وذلك عن كل سنة من السنوات التمديدية االاربعة الاولى التي تلي تاريخ نفاذ هذا القانون،
• 20 % عشرون في المئة من قيمة فارق الزيادة المنوه عنها اعلاه، وذلك عن كل من السنتين الخامسة والسادسة من الفترة التديدية حتى يبلغ بدل الايجار في السنة التديدية السادسة قيمة بدل المثل المشار اليه في البند (أ) اعلاه.
• ج ـ يكون بدل الايجار في السنوات الممددة السابعة وحتى الثانية عشر مساويا لقيمة بدل المثل المشار اليه في البند (أ) اعلاه.
دـ بنهاية السنة التمديدية الثانية عشر يصبح الايجار حرا”.
ـ تعدل المادة 20 لتصبح: يحدد بدل المثل على اساس نسبة (1،5% ) واحد ونصف في المئة من القيمة البيعية في حالته القائمة”.
تعدل المادة 22 لتصبح: “مع مراعاة احكام المادة 32 من هذا القانون، اذا رغب المالك في استرداد المأجور للضرورة العائلية اثناء الفترة التمديدية (السنوات الـ 12)، فعليه ان يدفع للمستأجر تعويضا ثابتا يوازي 35 في المئة من القينة البيعية للمأجور في ما لو كان خاليا. اما اذا رغب المالك في استرداد المأجور خلال الفترة التمديدية (السنوات الـ 12) لأجل هدم البناء الذي يقع فيه المأجور، واقامة بناء جديد مكانه، فعليه ان يدفع للمستأجر تعويضا ثابتا يوازي 45 في المئة من القيمة البيعية للمأجور في ما لو كان خاليا. وفي الحالتين المذكورتين يحق للمستأجر الذي تتوافر فيه شروط الحصول على مساهمة مالية من الصندوق ان يتقدم من اللجنة بطلب الحصول على المساهمة المالية كما هو مبين ادناه:
1ـ يقدم الطلب مرفقا بالمستندات التالية:
أ ـ نسخة عن تحديد بدل المثل المحدد رضاء او قضاء.
ب ـ نسخة عن العرض الفعلي والايداع لدة الكاتب العدل.
تبت اللجنة في ضوء المستندات بقيمة المساهمة التي كان سيدفعها الصندوق الى المؤجر عن المستأجر من تاريخ استحقاق المساهمة وحتى نهاية الفترة الممددة، وتحسم منها ما سبق ان دفعه الصندوق الى المؤجر من زيادات تطرأ على بدل الايجار بموجب هذا القانون، فتبلغ اللجنة الرصيد الى دائرة المالية المختصة لدفعه الى المستأجر اقساطا شهرية متساوية بدءا من اول الشهر الذي يلي تاريخ الاخلاء الفعلي للمأجور وحتى الفترة الممددة.
2ـ يدفع المالك التعويض الى المستأجر اما مباشرة منه او بالاقتراض من اي مصدر يختاره، ويعتبر القرض المعطى بمثابة قرض سكني ويستفيد من الاعفاءات المنصوص عليها في القانون رقم 543 تاريخ 24/4/1996”.
ـ تعدل المادة 32 د لتصبح: “لا تطبق احكام هذا القانون على دعاوى الاسترداد العالقة التي لم يصدر بها قرار مبرم قبل تاريخ نفاذ هذا القانون وتبقى خاضعة للقانون الذي اقيمت في ظله”.
ـ تعدل المادة 38 لتصبح: الى حين نفاذ قانون خاص ينظم علاقة المالك بالمستأجر في هذه العقود، تمدد عقود ايجار الاماكن غير السكنية المعقودة قبل 23/7/1992 حتى تاريخ 31/12/2019. خلال هذه المدة ترتبط بدلات الايجار اعتبارا من تاريخ نفاذ هذا القانون وتزاد او تخفض سنويا بنسبة تعادل معدل التضخم السنوي سلبا او ايجابا، وفقا للمؤشر الرسمي الصادر عن ادارة الاحصاء المركزي في السنة السابقة على ان لا تتجاوز الزيادة او التخفيض الثلاثة في المئة.
ـ تعدل المادة 45 لتصبح: “يقصد بالنفقات المشتركة الواردة في هذا القانون:
1 ـ نفقات الخدمات المشتركة حصرا وهي:
أـ نفقات الاستهلاك او انتاج التيار الكهربائي العائدة لسكن البواب والمصعد وسائر الاقسام المشتركة في البناء المفرز وما هو بحكمها في البناء غير المفرز.
ب ـنفقات تأمين المياه الباردة بما في ذلك المستخرجة من الابار الارتوازية والمياه الساخنة والتدفئة والتبريد.
ج ـ اجر البواب الموازي للحد الادنى للاجور، بالاضافة الى الزيادات بما فيها التدرج والضائم والتعويضات القانونية والاشتراكات المتوجبة للصندوق الوطني للضنلت الاجتماعي وتعويض نهاية الخدمة ولا تدخل حساب الاجر بدل السكن.
2 ـ نفقات الصيانة: نفقات الصيانة والاصلاحات المتعلقة بأجهزة تأمين المياه والتبريد والتدفئة وتمديداتها المشتركة وبالمصعد وبتأمينه لدى احدى شركات الضمان”.
تعدل المادة 60 لتصبح: يعمل بالقانون 2/2017 وبالعديلات الحالية اعتبارا من 31/3/2017، وتسري التعديلات المعدلة بموجب هذا القانون والتعديلات المنشأة بالقانون 2/2017 على الفترة الزمنية الممتدة من 28/12/2014 ولغاية 28/2/2017 ضمنا.
يعمل بهذا القانون فور نشره في الجريدة الرسمية.
