استبشر بعض الشباب اللبناني بما يجري اليوم من حديث عن قروض سكنية عبر الصندوق العربي، لكن هذا الأمر كيف سيُمكِّن جيلًا من تأمين فرصة سكن لائقة حتى لو حصل على القرض الذي لن يُمكّنه من شراء عقار في المدينة بمساحة مريحة، إلا إذا كان يملك أموالاً إدخرها أو راتباً جيداً بالدولار الفريش. بعد توقّف قروض الإسكان في لبنان لأكثر من 4 سنوات، ها هي تعود اليوم. ففي أوائل الشهر الجاري، باشرت إدارة مصرف الإسكان باستكمال الخطوات الإجرائيّة المطلوبة لإطلاق حزمة القروض الإسكانيّة بالتّنسيق مع الوزارات والمؤسّسات المعنيّة. وهي أموال قرض الصندوق العربي والبالغ 50 مليون دينار كويتي لتنفيذ إتفاقية القرض الموقَّعة بين الدولة اللبنانية ممثَّلة بمجلس الإنماء والإعمار والصندوق العربي بتاريخ 25 نيسان 2019.
ما شروط قرض الإسكان الجديد؟
إذًا تمّ تثبيت القرض، ولكن بشروط جديدة، فما هي هذه الشروط؟ ومن هو الشخص الذي يمكنه الإستفادة من القرض؟
يشير رئيس مجلس الإدارة المدير العام لمصرف الإسكان أنطوان حبيب، خلال حديث لصحيفة «نداء الوطن» إلى أنّه «تمّ تثبيت قرض الصندوق العربي بقيمة 50 مليون دينار كويتي، أي ما يعادل 165 مليون دولار أميركي لمصرف الإسكان، الأموال ستُدفع على ثلاث مراحل ما يسمح بإعطاء قروض بالدولار بمعدل 50 ألف دولار لكل قرض: قيمة القرض لكل مقترض بين 40 ألف دولار لذوي الدخل المحدود و50 ألف دولار لذوي الدخل المتوسط».
وعن الإطار التنظيمي والتنفيذي لهذه الإتفاقية، يلفت حبيب إلى أنها «بحاجة إلى موافقة الجهات المعنية أي مجلس الوزراء، مجلس إدارة مصرف الإسكان ومصرف لبنان، وسيدرج ملف قرض الإسكان على جدول أعمال مجلس الوزراء في الجلسة المقبلة»، ويقدّر أن «تستغرق الآلية الإدارية لهذا المشروع حوالى 3 أشهر تقريباً كي يتمكّن المواطنون من البدء بالإستفادة منه».
وعن الشروط الخاصة بالإستحصال على هذا القرض، يفيد بأنّه «لم يتمّ بعد وضع الشروط التفصيلية للإستحصال على هذا القرض، بانتظار الحصول على الموافقة النهائية عليه من قِبل مجلس إدارة مصرف الإسكان، لكن من أهم الشروط التي ستُطلب هي ألا تتجاوز الشقة مساحة 150 متراً مربعاً، وأن يتقدّم الى هذا القرض حصراً ذوو الدخل المحدود والمتوسط».
وأمّا في ما يتعلق بطريقة التقدّم لأخذ قرض، فيُوضح أنه «على الراغبين بالتقديم، الدخول إلى موقع قرض الإسكان وملء الاستمارة أونلاين. وفي حال وجود صعوبة، أو أيّ مشكلة، يمكن للفرد الاتصال على الرقم الساخن: 1620 للإستفسار وسيساعده فريق العمل».
القطاع مر في 3 مراحل منذ بدء الأزمة
ولكن ما هو وضع القطاع العقاري على ضفتَي العرض والطلب وحتى على مستوى الإيجارات؟ وكيف سيتسفيد من هذه الخطوة الجديدة المنتظرة؟
يفند رئيس نقابة الوسطاء والإستشاريين العقاريين وليد موسى المراحل التي مر بها القطاع العقاري الذي قطع بعدة مراحل في آخر 3 سنوات، «فابتداءً من أول الأزمة كانت هناك عمليات عقارية تحصل وتتم عبر شيكات مصرفية أي تهريب الأموال من المصارف، وكان الأشخاص المستدينون من المصارف يسددون هذه الديون عبر شيكات، ومن ثم بعد عام إنتقلوا الى تسديد قسم بالكاش وقسم بالشيكات وأصبحت العمليات منذ عام لغاية الآن مدولرة بالكامل».
الأسعار انخفضت
أما بالنسبة للأسعار، فيوضح لـ «نداء الوطن» بأنها «انخفضت لغاية 60% بجميع المناطق، وفي المناطق التي تمتاز بالقدرة الشرائية عدنا ولاحظنا أن هذا الإنخفاض تقلص، واليوم لا يتخطى الـ 30%، أي مناطق وسط بيروت، الرملة البيضاء،الأشرفية وفقرا، والمناطق البحرية والتي الشراء فيها من قبل أناس محددين». ويشرح بأنه «أصبح لدينا اليوم عقار للغني وعقار للفقير، أي في المناطق التي تمتاز بالقدرة الشرائية وفيها أموال انخفضت الاسعار عما قبل الازمة 30% والمناطق التي يصعب فيها توفر الأموال وصل الإنخفاض إلى ما يقارب الـ 60%».
ويتطرق إلى القرض المدعوم من الصندوق العربي، إذ يلفت إلى أن «مصرف الإسكان حدد 50 ألف دولار للشخص، ولكن هذا المبلغ يساعد الشخص على شراء عقار في المناطق الريفية حيث لا يتعدى سعر الشقة فيها الـ 60 أوالـ 70 ألف دولار، لكن من المؤكد أن السوق العقاري بحاجة وأكثر من أي وقت مضى إلى القروض التجارية من المصارف، فلا يوجد أي قطاع عقاري في العالم يعيش بلا قروض تجارية من المصارف».
ضرورة وجود خطة لمواجهة أزمة مقبلة
ودعا «العهد الجديد المنتظر لإعادة إحياء وزارة الإسكان لوضع خطة سكنية. فمن الأزمات التي ستكون بإنتظارنا،هي الأزمة السكنية في ظل عدم توفر القروض، ووزارة الإسكان من واجباتها اليوم وضع خطة سكنية وليس فقط في إطارالشراء والبيع بل أيضاً بتأمين الإيجار والعمل على دعم كل مواطن لبناني لحين تأمين مسكن»، مقترحاً «إعتماد سياسة بشكل مباشر أو غير مباشر لتشجيع المطورين العقاريين على بناء مساكن بأسعار مقبولة، واللجوء إلى اعتماد سياسات مباشرة أو غير مباشرة كالإعفاء من الضرائب وزيادة الإستثمار، وإعفاء مواد البناء المخصصة فقط للمشاريع المتخصصة بالأسعار المقبولة من رسوم الجمرك».
إيجار الشقة انخفض 70%
وهنا يلفت إلى أن «الإيجار أصبح مدولراً وإذا لم يكن بالدولار فيتم حسابه وفق سعر السوق، وهو مقارنة بالسابق إنخفض إلى ما يقارب الـ 70%. فالشقة التي كان إيجارها 600 دولار أصبحت اليوم بـ 200 ولكن الـ 200 غير متوفرة للجميع، فالمالك اليوم يقول إنه خفض السعر إلى ما يقارب الثلثين ولكن اليوم حتى الثلث غير متوفر لكل اصحاب المداخيل». ويشير في هذا الإطارالى أنه «أصبح اليوم هناك مشكلة بين القدرة الشرائية والراتب الذي يتقاضاه الموظف في لبنان وبين الإيجار المطلوب بالشقق السكنية، وناهيك عن المصاريف الأخرى كفاتورة الإشتراك الكهربائي. الإيجار أصبح مرهقاً لميزانية الاسرة».
أزمة سكنيّة بانتظارنا
ويؤكد «أننا أمام أزمة سكنية مقبلة. وقد نعود إلى مراحل ماضية حيث يتزوج الشخص ويسكن مع أهله إذا ما استمرت الأمور على ما هي عليه، فالموظف اليوم في القطاع العام ماذا يتقاضى؟، ويرى أن «المشكلة ليست بصاحب العقار فليس هو المذنب بل تتمثل بالأزمة السكنية الإقتصادية غير المعالجة والمتروكة لمعالجة نفسها بنفسها دون أي خطة إقتصادية ولا سكنية».
ثقافتنا قائمة على التملّك
ويتطرق إلى «أزمة الإيجارات القديمة فالحق برأيه مع الطرفين، لأن المستأجر غير قادرعلى تأمين مسكن بهذه الأزمة والمالك أصبح فقيراً، وحتى أفقر من المستأجر. وعدم تدخل الدولة بأي طريقة من الطرق لإيجاد حلول للدعم والتشريع يؤدي إلى كربجة الأمور».
ويختم حديثه، بالقول: «القطاع العقاري في لبنان وبكافة مراحله هو قطاع سليم، وحتى إذا انخفضت القدرة الشرائية. لكن هذا لا يمنع اللبناني من رغبته الدائمة في الإقدام على شراء عقار، فنحن من ثقافتنا شراء الأرض والعقار. والمغترب اللبناني أول شيء يقدم عليه هو شراء العقار، وإذا عادت العلاقات إلى طبيعتها مع الإخوان العرب وأصبح هناك اهتمام في لبنان سيكون قطاع العقارات بحالة أفضل».
التوجه نحو الإيجار
وبدوره يعتبر نقيب المقاولين مارون الحلو أنّ «الوضع الحالي هو شبه شلل في الدورة الإقتصادية، وأجور الموظفين بالقطاعين العام والخاص ليست بالمستوى الذي يُمكّن الشخص من الإدخار من أتعابه ليتمكن من تسديد القروض بأي شكل من الأشكال. لذا هناك اتجاه أكثر نحو الإيجار للشقق السكنية وبخاصة في المدن وضواحيها. فأسعار المحروقات ترتفع بشكل ملحوظ ولا يتمكن المواطنون من السكن قرب أماكن عملهم إلّا من خلال الإيجار السكني، لأجل ذلك يتجه القطاع أكثر بكثير نحو الإيجار أكثر من عملية شراء السكن».
شراء الشقق ضعيف
ويقول الحلو لـ «نداء الوطن»، «هذا ما نلاحظه في بيروت وضواحيها وضواحي غالبية المدن. عملية شراء الشقق ضعيفة جدًا إلا من كانت لديه إمكانيات أو كان مغترباً، هؤلاء يمتلكون ميزانيات بالعملة الصعبة ويقومون بعملية الشراء وفق رغباتهم ولا يقدمون على الشراء إلا إذا توفرت فرصة بأسعار متدنية، هذا هو الوضع اليوم بالنسبة للإيجار والشراء بالسكن».
«إنفراج محدود»
أما بالنسبة الى القروض التي يُحكى عنها، فيؤكّد أن «المؤسسة المصرفية للإسكان متوقفة ومعظم الصناديق متوقفة، وهناك القرض المقدم من الصندوق العربي ومصرف الإسكان ويتداولون بأنه سيبدأ العمل به وإعطاء قروض بالدولار، ولكن هذا الأمر لم يبدأ بشكل فعلي وليس هناك موافقات نهائية ليبدأالعمل. وحتى لو بدأ لا يحقق إنفراجاً بشراء السكن لأن القرض وبأقصى حدوده 50 ألف دولار. ونظراً لغلاء أسعار الشقق وغلاء البناء والعقارات والتي بدأت تستعيد ولو قليلًا قيمتها الأساسية التي كانت قبل الأزمة التي عصفت بالبلد، فهذا القرض لا يستطيع شراء سوى مساحة محددة بين 100 و150 متراً، وهو لا يكفي أيضاً اذ يجب أن تكون لدى المقترض أيضاً إمكانات إضافية ليستطيع تسديد جزء من أمواله الخاصة، والجزء الآخر من خلال القرض. هذا القرض يعطيه الإعلام أهمية أكثر مما يستحقه لانه محدود القيمة وأقصى ما يمكنه تمويل لا يتجاوز الـ 1000 شقة، ولكن لا يمكننا القول هنا إلا أنه انفراج محدود».
الأسعار إلى ارتفاع ولو بعد حين
وبحسب الحلو، إنّ «شراء العقار تدولر وكذلك الإيجار تدولر»، موضحاً أن «أسعار العقارات اليوم بدأت تستعيد قيمتها، حيث بدأت ترتفع نسبياً وأصبحت اليوم بقيمة 50 أو 60 % من قيمة السعر المعروض منذ 5 سنوات وهي مؤهلة للإرتفاع أكثر في السنوات القادمة».
أما بالنسبة للشقق السكنية فهي بذات النسبة تقريباً، حيث يتم بيعها بـ 50 أو 60% من قيمتها الفعلية التي كانت موجودة قبل الأزمة، أي لا يمكننا القول انها عادت إلى حالتها الطبيعية والتي كانت في السابق، ولكن من المنتظر مع التطور والنمو الإقتصادي أن تعود العقارات والشقق السكنية إلى أسعارها الأساسية».
من هنا ينصح الحلو من لديه نية شراء شقة أو عقار ولديه الإمكانيات بانه من الأفضل له أن «يشتري اليوم لأنه بعد عام أو عامين تقريباً الأسعار مؤهلة أن تعود وتأخذ قيمتها الحقيقية، وهناك اليوم عملية عرض وطلب محدودة، فالشاري لا يُقدم على الشراء إلا عندما يتأكد من أنه سيحقق ربحاً، والبائع لا يبيع إلا إذا كان يمر بظروف صعبة تضطره إلى البيع».
ويخلص الى القول إن «الأزمة تواجه الجيل الصاعد، لأن المستأجر القديم قد يصل إلى تفاهم مع صاحب الملك، أما الجيل الصاعد فكيف سيتمكن من دفع إيجار مرتفع، لذلك نحن بالتأكيد أمام أزمة وهذه الأزمة مرتبطة بالأزمة العامة بالبلد ولا تنفرج إلا إذا تحسّنت الرواتب والاجور «.
